DO CONDOMÍNIO GERAL
Conceito: Quando os direitos elementares do proprietário pertencerem amais de um titular, existirá o condomínio ou condomínio comum de um bem.
No condomínio temos mais de um sujeito ativo, que são os proprietários, exercendo o domínio sobre um mesmo objeto, móvel ou imóvel, divisível ou indivisível (ex: carro, barco, casa, roupa, apartamento, fazenda, terreno, etc).
Espécies:
a) Condomínio Geral: também chamado de tradicional ou comum, é classificado:
Voluntário – art. 1314 e s. - Ocorre a voluntariedade no condomínio geral quando duas ou mais pessoas decidem, por livre deliberação de vontade, se tornarem proprietários comuns de uma mesma coisa ou bem a fim de usarem e fruírem tal coisa. Contas bancárias conjuntas são exemplos típicos de formação condominial voluntária, assim como a construções de muros em área de loteamento; cabe, porém, outros diversos exemplos de sinônima ilustração. Justamente por seu caráter voluntário é que assim quiseram as partes criar, usufruir, dispor e reivindicar o bem ou objeto de acordo com as suas vontades deliberadas, sem que um agente externo os obrigassem a isso. A duração do condomínio voluntário será enquanto as partes quiserem mantê-lo.
Necessário – art. 1327 e s. - Que também pode ser chamado de legal e este último se subdivide em forçado e fortuito. A condição forçada do condomínio necessário se dá justamente na situação em que determinada coisa ou bem não pode ser dividida, como no caso da construção de muros e cercas, e será fortuito o condomínio quando estabelecida pela relação entre herdeiros quando da abertura do testamento para dar início ao processo da sucessão hereditária, sendo finalizado o condomínio ao término da partilha.
Para a relação condominial forçada ou fortuita também não é estabelecida a temporariedade de existência, sendo, pois, de caráter transitório ou perpétuo. O condomínio poderá ser exercido de forma pro diviso, para os bens que puderem ser divididos ou ainda, a contrário senso, pela forma pro indiviso, ocorrerá quando a coisa ou bem não puder ser dividida.
b) b) Condomínio EDILÍCIO ou em EDIFICAÇÕES:
Quanto à origem:
a) Convencional: origina-se da vontade dos condomínios;
b) Eventual: resulta da vontade de terceiros (doador ou testador, px.);
c) Legal ou necessário: é imposto pela lei, como no caso de cercas (art. 1.327).
Quanto à forma:
a) Pro diviso ou pro indiviso: conforme os condôminos estejam utilizando parte certa e determinada da coisa, ou não.
b) Transitório ou permanente: o primeiro é o convencional e o eventual, que podem ser extintos a todo tempo pela vontade de qualquer condômino; o segundo é o legal, que perdura enquanto persistir a situação que o determinou (paredes divisórias, p. ex.).
Quanto ao objeto:
a) Universal: quando abrange todos os bens, como na comunhão hereditária;
b) Singular: é o que incide sobre coisa determinada (muro divisório, p. ex.)
Direitos e deveres dos condôminos:
- utilização livre e defesa da coisa conforme sua destinação (1314), cujo limite é o direito dos demais condôminos (pú do 1314), resolvendo-se os impasses por maioria de votos (1325).
- arcar proporcionalmente com as despesas para conservação da coisa (1315)
- os frutos da coisa devem ser divididos entre os condôminos, e o condômino que causar dano à coisa deve indenizar os demais (1319, 1326).
- a qualquer momento o condômino pode pedir a divisão ou alienação da coisa (1320 e §§); esta regra se justifica para extinguir o condomínio, fonte de muitas discórdias. Assim, se dez pessoas têm um barco e uma delas quiser vender, sua vontade vai prevalecer sobre a dos outros nove, e a coisa será vendida para dividir o dinheiro, salvo se estes nove quiserem comprar a parte do que quer vender (1322). Ressalto que o 1325, que trata do poder da maioria, não prevalece em caso de venda, mas apenas em casos de administração (ex: explorar uma fazenda para pecuária ou agricultura, alugar, emprestar, etc, 1323). Para vender basta um querer, para administrar, prevalece a vontade da maioria.
- dar preferência a outro condômino quando alguém quiser vender sua cota em coisa indivisível; se a coisa é divisível (ex: terreno grande) não precisa dar essa preferência (504)
Administração do condomínio: é fundamental, pois uma coisa com muitos donos termina ficando acéfala e o caos se instala. Hierarquia e direção são muito importantes para o sucesso de qualquer negócio. Se os condôminos não se entendem, o jeito é pedir a intervenção do Juiz.
Extinção do condomínio: se dá por duas formas:
a) divisão da coisa: quando a coisa é divisível (ex: uma fazenda grande), então a qualquer momento, em ação imprescritível, o condômino pode pedir a divisão e cada um fica com a propriedade exclusiva de uma parte proporcional a seu quinhão;
b) alienação da coisa: seja a coisa divisível ou indivisível, pode ser alienada a qualquer tempo para se dividir o dinheiro, e acabar com o condomínio, fonte de discórdias.
Fontes: http://www.rafaeldemenezes.adv.br/direitosreais/aula15.htm
http://www.webartigos.com/articles/23984/1/Condominio-Geral-e-Edilicio/pagina1.html
Obra: Direito das coisas – Carlos Roberto Gonçalves – editora saraiva
Data da consulta: 31/08/2010 – 15:55 hs
Obra: Direito das coisas – Carlos Roberto Gonçalves – editora saraiva
muito bom
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